Сделок вдвое меньше, цены выше: итоги 9 месяцев в новостройках Москвы

Итоги 9 месяцев 2026 года на рынке новостроек Москвы укладываются в одну фразу: покупателей вдвое меньше, а квартиры дороже. В массовых новостройках "старой" Москвы за январь–сентябрь заключили около 10,5 тыс. договоров — примерно вдвое меньше, чем годом раньше. Метр за год подорожал на 18%, а выбор сократился почти на треть.

Массовый сегмент — новостройки эконом- и комфорт-класса, то есть самое доступное жильё. Здесь речь о "старой" Москве, без Новой Москвы.

ДДУ — договор долевого участия. Его подписывают, когда покупают квартиру в строящемся доме. Число ДДУ показывает, сколько квартир купили на самом деле.

Итоги 9 месяцев в цифрах: что произошло с рынком

Мы свели три квартальных отчёта "Метриум" в одну таблицу. Так видно не только, где рынок сейчас, но и куда он движется.

Каждая строка таблицы движется в одну сторону. Сделок стабильно вдвое меньше, чем годом раньше. Квартир в продаже меньше с каждым кварталом. А цена с каждым кварталом выше.

Сколько квартир купили и почему источники называют разные цифры

III квартал стал для массового сегмента худшим как минимум с 2017 года: 3,4 тыс. договоров, на 51% меньше, чем год назад ("Метриум", данные приводит РБК Недвижимость). В августе сделок впервые с июля 2017-го было меньше тысячи — 929.

Росреестр даёт другие цифры. По данным столичного управления, за девять месяцев в Москве зарегистрировали 38,2 тыс. ДДУ на квартиры. Это на 34% меньше, чем год назад.

Почему цифры не совпадают. Росреестр считает всю Москву — "старую" и Новую, все классы жилья, от комфорта до премиума. "Метриум" — только массовый сегмент в старых границах. Разница говорит о главном: доступное жильё теряет покупателей быстрее рынка в целом. По всей Москве сделок минус треть, в массовом сегменте — минус половина.

Для сравнения: в бизнес-классе в III квартале заключили 4,7 тыс. ДДУ — на 30% меньше, чем год назад ("Метриум"). Это больше, чем в массовом сегменте. Дорогое жильё покупают люди, которым ипотека нужна меньше.

Причина спада — дорогие деньги. Ключевая ставка — это ставка, под которую ЦБ даёт деньги банкам. От неё зависят проценты по кредитам. С 24 июля она 14%, и 11 сентября ЦБ её сохранил. Рыночная ипотека на новостройки в III квартале — в среднем 18,7% годовых. Платёж по кредиту 12 млн на 20 лет под такую ставку — около 192 тыс. рублей в месяц. Поэтому почти все, кто может, берут льготную ипотеку.

Сентябрь: рывок перед ипотечным дедлайном

Сентябрь из общей картины выбивается. По данным Росреестра, в Москве зарегистрировали 7,3 тыс. ДДУ — на 35% больше, чем в августе. В "старой" Москве, по подсчётам аналитика Александра Пыпина, — 3,8 тыс. договоров и уступок, плюс 33% за месяц.

Причина — реформа семейной ипотеки. С 1 октября ставки для семей с одним и двумя детьми выросли, и многие спешили оформить кредит по старым условиям. По данным Сбербанка, пик пришёлся на 30 сентября. Домклик оценивает: 84% кредитов на новостройки в сентябре выдали по семейной программе.

В массовом сегменте рывок скромнее: около 1,2 тыс. договоров против 929 в августе.

Важно понимать: это спрос, взятый взаймы у следующих месяцев. Аналитики ЕРЗ.РФ ожидают по России спад продаж с 2–2,2 млн м² в месяц в сентябре–октябре до 1,3–1,4 млн м² в ноябре–декабре. Итог года, по их прогнозу, — 21,5 млн м², минимум за всю историю наблюдений.

Почему цены на новостройки Москвы растут, когда покупателей меньше

Потому что выбор сжимается ещё быстрее. За девять месяцев в массовом сегменте "старой" Москвы не стартовал ни один новый проект. За тот же период 2025 года их вышло четыре, 2021-го — 16 ("Метриум"). Застройщики открывали только новые корпуса в действующих ЖК: 11 за полугодие и 7 в III квартале.

В итоге в продаже 8,9 тыс. квартир и апартаментов в 72 проектах. Из каждых десяти лотов, которые продавались год назад, осталось около семи. Почему застройщик при этом не снижает прайс, мы разбирали в статье о механике эскроу.

Расчёт на примере. Однокомнатная квартира 38 м² по средней цене III квартала (443,3 тыс. рублей за метр) стоит около 16,8 млн. Год назад такая же квартира обошлась бы примерно в 14,3 млн. Год ожидания стоил покупателю около 2,5 млн рублей.

Дешёвых вариантов почти не осталось. Доля лотов до 15 млн рублей за квартал упала с 20% до 13% — теперь это каждый восьмой. Самые доступные квартиры III квартала: 22,3 м² в "Молжаниново" (САО) за 9,6 млн, 20,1 м² в "Митинском лесу" (СЗАО) за 10,3 млн и 28,9 м² в "Зелёном парке" (Зеленоград) за 11 млн рублей ("Метриум").

Что изменила новая семейная ипотека для Москвы

С 1 октября условия семейной ипотеки зависят от числа детей. Для Москвы и области они такие (решение Минфина от 22.09.2026):

Как это меняет платёж по кредиту 12 млн рублей на 20 лет:

Для семьи с одним ребёнком платёж вырос примерно на 46 тыс. рублей в месяц. Отсюда и сентябрьский рывок. Свой вариант можно посчитать в ипотечном калькуляторе.

Вторая проблема — лимит. Средний чек в массовом сегменте в III квартале — около 22 млн рублей (расчёт по данным "Метриум": выручка 74,5 млрд на 3,4 тыс. договоров). Чтобы купить такую квартиру с кредитом 12 млн, семье с одним ребёнком нужно внести 10 млн своих денег.

Где сейчас выбор: что изменилось по округам

За III квартал предложение сократилось почти во всех округах — от 6% в Зеленограде до 24% в ВАО. Выросло оно только в двух: в ЮЗАО (+49%) и ЮВАО (+13%). В ЮЗАО метр даже подешевел на 4%: в продажу вышли квартиры в "Южных Садах" по ценам ниже среднего ("Метриум").

Больше всего покупали в ЮВАО. Лидеры продаж квартала — "Лучи" в Солнцеве (235 договоров), "Левел Южнопортовая" (207) и "Квартал Мит" от ПИК (185).

Что это значит для покупателя

• Ждать снижения прайса вряд ли стоит. Квартиры дорожали каждый квартал, хотя покупателей было вдвое меньше: выбор сжимается быстрее спроса.
• Семьям с одним-двумя детьми имеет смысл пересчитать бюджет по новым ставкам до похода в офис продаж. Семьям с тремя детьми и больше лимит, наоборот, вырос до 18 млн.
• После сентябрьского рывка аналитики ждут затишья. В тихие месяцы застройщики, как правило, охотнее дают скидку, рассрочку или субсидированную ставку — об этом стоит спросить.
• С бюджетом до 15 млн в "старой" Москве подходит лишь каждый восьмой лот. Имеет смысл посмотреть и новостройки Новой Москвы: новые корпуса там стартуют от 9 млн рублей.
• Следите за заседанием ЦБ 23 октября: от него зависят ставки рыночной ипотеки до конца года.

За девять месяцев рынок не стал дешевле — он стал уже. Покупателей меньше, но квартир тоже меньше, а новых доступных проектов нет вовсе. Выигрывает не тот, кто ждёт, а тот, кто заранее посчитал бюджет и знает, о чём торговаться.

Как рынок выглядел полгода назад — в итогах I полугодия. Что вышло в продажу в сентябре — в новости о стартах продаж. Подобрать квартиру — в каталоге новостроек Москвы.