Семейная ипотека по новым правилам: за октябрь выдали вчетверо меньше

В октябре, в первый месяц новых правил, банки выдали семейной ипотеки примерно на 92 млрд рублей. Это почти вчетверо меньше, чем в сентябре (оценка "Коммерсанта" по данным ВТБ). Сильнее всего спрос просел в Москве и области: здесь ставка для семьи с одним ребёнком выросла с 6 до 12%, а квартир в пределах лимита почти не осталось.

Новые условия действуют с 1 октября 2026 года: ставка и лимит кредита зависят от числа детей и региона. Как это работает для разных семей — в статье о новой семейной ипотеке.

Сколько кредитов выдали в октябре

По предварительной оценке ДОМ.РФ, всего в октябре банки выдали 77 тыс. ипотечных кредитов на 305 млрд рублей. По всем льготным программам — около 20 тыс. кредитов на 117 млрд. Это втрое меньше, чем в октябре 2025 года. Сколько из них пришлось именно на семейную ипотеку в штуках, пока не опубликовано.

Впервые больше чем за два года рыночная ипотека обогнала льготную: на неё пришлось 73% кредитов (ДОМ.РФ). Рыночная — это кредит без господдержки, по ставке банка. Сейчас это 18–19% годовых.

Сентябрь был аномальным: семьи спешили оформить кредит под 6% до 1 октября. В ВТБ октябрьский спад называют "естественной калибровкой после всплеска спроса". Т-Банк весь октябрь выдавал ипотеку только по рыночным ставкам: льготную программу приостановили, чтобы адаптировать к новым условиям.

К концу месяца выдачи пошли вверх. По данным ДОМ.РФ, недельная выдача семейной ипотеки выросла с 2,7 до 4,6 тыс. кредитов. Аналитики ДОМ.РФ ждут, что в ноябре рост продолжится.

Почему в Москве спад сильнее

Дело в двух цифрах — ставке и лимите. До 1 октября семья с любым числом детей брала в Москве до 12 млн рублей под 6%. Теперь с одним ребёнком — те же 12 млн, но под 12%. С двумя — до 15 млн под 10%, с тремя и больше — до 18 млн под 8% и ниже.

Пример. Кредит 12 млн рублей на 20 лет. Под 6% платёж — около 86 тыс. рублей в месяц, под 12% — около 132 тыс. Для семьи с одним ребёнком это плюс 46 тыс. в месяц, или около 550 тыс. рублей в год.
Расчёт ANYDOM: аннуитетный платёж, без страховки.

Квартир, цена которых укладывается в лимит, в "старой" Москве почти нет. По подсчётам ГК "Основа", в начале ноября в новостройках продавалось 2432 квартиры дешевле 18 млн рублей, 807 — дешевле 15 млн и всего 117 — дешевле 12 млн. Год назад до 12 млн стоили 2206 квартир.

Итог: доля Москвы в выдачах семейной ипотеки упала с 24% до 15%, Подмосковья — с 9% до 5% (ВТБ). Спрос сместился в регионы, где ставка с одним ребёнком — 10%, а жильё дешевле.

Сделок тоже стало меньше. В октябре в Москве и области зарегистрировали 8,8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — на 19% меньше, чем в сентябре, и на 37% меньше, чем год назад (DataFlat по данным Росреестра). Сильнее всего просела Новая Москва: минус 25% за месяц. Здесь в ипотеку покупают 77% квартир.

Кого реформа не задела

• Тех, кто успел до 30 сентября. Ставка 6% сохраняется на весь срок кредита.
• Семьи с тремя и более детьми. В Москве — 8% и ниже, а лимит вырос с 12 до 18 млн рублей.
• Тех, у кого есть половина стоимости. При первом взносе от 50% ставка остаётся 6% (ДОМ.РФ). В ВТБ замечают, что таких заёмщиков стало больше.

Что предлагают застройщики вместо скидок

Прайсы не снижают. Средняя цена метра в ДДУ "старой" Москвы за октябрь выросла на 1%, до 641,7 тыс. рублей (аналитик Александр Пыпин по данным Росреестра).

Вместо этого застройщики уменьшают платёж:
• Субсидированная ставка. Застройщик доплачивает банку, и ставка для покупателя снижается. По данным Investfuture, А101, ФСК и "Эталон" рассматривают снижение ставки для семей с одним ребёнком с 12% до 6%.
• Рассрочка. По данным "Домклик", ею пользуются около 30% покупателей.
• Точечные скидки 3–7% — в конце месяца или на менее ходовые квартиры (оценка экспертов рынка).

Низкая субсидированная ставка обычно заложена в цену квартиры. Где сейчас есть скидки и рассрочка — в рейтинге новостроек со скидками и рассрочкой.

Что это значит для покупателя

• С одним ребёнком в "старой" Москве семейная ипотека теперь подходит в основном для студий и небольших квартир. Средний лот здесь — около 36 млн рублей, в Новой Москве — 17,4 млн, в Подмосковье — 11 млн (Росреестр, октябрь). Имеет смысл посмотреть новостройки Новой Москвы и Подмосковья.
• Предлагают субсидированную ставку — спросите цену той же квартиры без субсидии. Разница и есть настоящая стоимость "низкого процента".
• Рассчитывать, что условия скоро смягчат, не стоит. В Банке России повторяют: льготная ипотека должна быть адресной.
• Один банк отказал или тянет с ответом — подайте заявку в другой. Банки перестраиваются с разной скоростью. Платёж по новой ставке можно посчитать в ипотечном калькуляторе.

Октябрь показал: в Москве семейная ипотека перестала быть массовой и стала программой для многодетных и семей с крупным взносом. Официальные данные ЦБ за октябрь мы разберём, когда они выйдут.