Трансформация столичного рынка: элитное жилье вытесняет апартаменты из Москвы
Московский сектор дорогой недвижимости демонстрирует кардинальные перемены. Период доминирования апартаментов в премиум- и делюкс-категориях уверенно сменяется эрой классического жилья. Согласно актуальным данным на август 2025 года, в столице реализуется рекордно малое за пятилетие число жилых комплексов такого формата - лишь 13 объектов.
Удельный вес апартаментных проектов в общем массиве предложения элитных новостроек за пять лет претерпел кардинальное изменение, снизившись с 55% до 13%. Такой сдвиг знаменует завершение целого этапа, в течение которого именно апартаменты формировали ядро высокобюджетного предложения. В текущих условиях девелоперы выбирают одну из двух стратегий: переводят уже анонсированные объекты в статус жилых либо с нуля проектируют и запускают комплексы исключительно с квартирами.
Статистика предлагает наглядную иллюстрацию этой тенденции:
- В августе 2025-го покупателям доступно 280 апартаментов, распределенных по 13 ЖК.
- В аналогичный период 2024-го рынок предлагал 474 таких помещения в 24 комплексах.
Таким образом, за год число проектов сократилось на 46%, а доступных лотов - на 41%.
На фоне этого спада наблюдается противоположная, восходящая динамика в сегменте дорогих квартир. В отчетный период девелоперы представили 1835 квартир в 48 жилых комплексах бизнес- и премиум-класса. Годом ранее эти показатели были скромнее: 1218 помещений в 41 проекте. Следовательно, прирост по количеству ЖК составил 17%, а по числу лотов - впечатляющие 51%.
Для полноты картины стоит обратиться к данным 2020 года, когда рынок был сбалансированнее: 26 проектов апартаментов (1207 лотов) против 38 жилых комплексов (987 квартир).
Пятилетняя ретроспектива выделяет радикальные изменения: предложение апартаментов обвалилось на 50% в проектах и на 77% в лотах. В то же время сектор квартир расширился на 26% по числу ЖК и на 86% по объему лотов.
Сложившаяся к августу 2025 года структура рынка выглядит следующим образом: на апартаменты приходится лишь 21% проектов и 13% помещений в высоком ценовом сегменте. Остающиеся 79% проектов и 87% лотов - это классические квартиры.
Для сравнения, в 2024 году доля апартаментных проектов достигала 34%, а самих помещений - 27%. В 2020 году разрыв был еще существеннее: апартаменты лидировали с долей в 55% всех лотов и 44% всех проектов.
Ценовые траектории двух сегментов также расходились. Как отмечают эксперты, средняя цена "квадрата" в элитных квартирах за пять лет увеличилась в 2.7 раза (с 911 тыс. до 2.4 млн руб.). В сегменте апартаментов рост был более сдержанным - в 1.9 раза (с 1 млн до 2 млн руб. за м²).
"Московский рынок дорогих новостроек планомерно уходит от модели апартаментов - это естественная эволюция, - поясняет Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости "Метриум Премиум". - По своим потребительским свойствам апартаменты уровней премиум и делюкс практически не отличались от квартир, что долго поддерживало их привлекательность как альтернативы, несмотря на правовые особенности. Если бы не законодательные ограничения на их строительство, данная ниша, вероятно, сохранилась бы как более экономичный вариант. Однако нынешний курс в сторону жилья клиенты встречают положительно, выделяя в качестве ключевых выгод отсутствие юридических рисков, а также снижение затрат на эксплуатацию и налоговых платежей".
