Столичный рынок новостроек: рекордное падение на фоне ужесточения ипотечных условий
Февраль 2026 года отметился драматичным спадом на рынке строящегося жилья Москвы - показатели опустились до значений периода жёстких пандемийных ограничений, согласно данных "Метриум". Разберёмся, какие факторы спровоцировали кризис и как ситуация отражается на разных сегментах недвижимости.
Масштаб падения: цифры говорят сами за себя
По данным Росреестра, в феврале 2026‑го было зарегистрировано всего 3,8 тысячи договоров долевого участия (ДДУ). Это тревожный сигнал:
- по сравнению с февралём 2025‑го показатель рухнул на 51% (тогда было 7,8 тыс. сделок);
- относительно января 2026‑го зафиксировано снижение на треть (с 5,5 тыс. до 3,8 тыс.).
Подобные объёмы сделок последний раз фиксировались в 2020 году - в разгар коронавирусных ограничений, когда экономическая активность в городе была сведена к минимуму.
Почему спрос резко обвалился?
Ключевая причина - изменения в ипотечном сегменте. С начала февраля вступили в силу более жёсткие требования к заёмщикам. Это особенно сильно ударило по сегментам "стандарт" и "комфорт", где покупатели чаще всего полагаются на кредитные средства.
Игорь Сибренков (ГК "Основа") отмечает, что текущая ситуация - это отголосок ажиотажного спроса конца 2025 года. В ноябре и декабре многие стремились успеть воспользоваться льготными программами до их завершения. После всплеска активности закономерно наступил период затишья. При этом бизнес‑класс демонстрирует большую устойчивость: в отдельных проектах застройщикам даже удалось нарастить продажи.
Ипотечный рынок: небольшой рост на фоне общего спада
В феврале было оформлено 7,8 тыс. ипотечных сделок. Динамика выглядит неоднозначно:
- годовой спад - 29% (11,0 тыс. в феврале 2025‑го);
- месячный рост - +11% по сравнению с январём 2026‑го.
Незначительное улучшение по отношению к январю эксперты объясняют реализацией отложенного спроса. Однако общая картина остаётся тревожной: если в январе годовой спад составлял 8%, то в феврале он вырос до почти трети.
Альтернативные схемы расчётов набирают популярность
На фоне сложностей с получением ипотеки покупатели и девелоперы ищут обходные пути. Лариса Швецова (ООО "Ривер Парк") фиксирует заметный рост спроса на рассрочку:
"В нашем проекте доля сделок с рассрочкой в феврале достигла 40%. В бизнес‑ и премиум‑классе клиенты предпочитают фиксировать цену сразу, избегая рисков, связанных с колебаниями банковских ставок и возможным отказом по скорингу".
Такой подход особенно актуален в сегментах, где зависимость от кредитных программ не столь высока.
Вторичный рынок: осторожное восстановление
В отличие от новостроек, сегмент готового жилья (вторичка и сданные новостройки) показал признаки оживления после январского спада. В феврале было заключено 10,8 тыс. договоров купли‑продажи:
- на 11% меньше, чем в феврале 2025‑го;
- на 45% больше, чем в январе 2026‑го.
Таким образом, вторичный рынок частично отыграл январское падение, хотя годовая динамика остаётся отрицательной.
Прогноз: что дальше?
Руслан Сырцов (управляющий директор "Метриум") характеризует текущую ситуацию как возвращение эпохи турбулентности:
"3,8 тыс. ДДУ - это тревожный звоночек. Подобные объёмы мы наблюдали лишь в апреле–мае 2020‑го, в разгар пандемии. Рынок массового жилья фактически замер: часть покупателей перешла в режим ожидания, другие не могут пройти жёсткий банковский отбор. Процент одобрения ипотеки сейчас находится на многолетнем минимуме".
По мнению эксперта, единственный реальный рычаг для оживления спроса - снижение ключевой ставки Центробанка. Это напрямую повлияет на доступность кредитов и может вернуть интерес покупателей к новостройкам.
