Спрос на качественное жилье: московский рынок новостроек демонстрирует сдвиг в пользу бизнес-класса

На рынке новостроек в пределах "старой" Москвы наблюдается уникальное явление: впервые за долгое время продажи жилья комфорт- и бизнес-категории сравнялись. Согласно актуальной информации, доли оформленных договоров долевого участия по этим двум сегментам достигли паритета, составив по 45% каждая от общего числа сделок. Ранее бесспорным лидером по объему заключенных соглашений неизменно оставался массовый сегмент.

За последний отчетный месяц в столице было зарегистрировано приблизительно 5,3 тысячи ДДУ. Из этого количества свыше 2,2 тысячи сделок пришлось на объекты комфорт-класса, а на недвижимость бизнес-уровня - около 2,5 тысяч. В процентном выражении это и составило те самые равные 45% для каждого из сегментов, что стало знаковым событием для рынка. Если обратиться к данным середины лета, то картина была иной: массовый сегмент уверенно доминировал с показателем более 50%, тогда как бизнес-класс занимал только 37%. На протяжении прошлого года средние значения распределения продаж держались на уровне 50% для комфорт-класса и примерно 40% для бизнес-категории.

Повышенный интерес покупателей к бизнес-недвижимости может быть связан с растущей активностью клиентов, прибегающих к ипотечному кредитованию. Некоторые приобретатели тщательно отслеживают заявления регуляторов финансового рынка и ожидают скорого снижения ключевой ставки. Подобные прогнозы дают им надежду на возможность последующего рефинансирования займов, изначально оформленных по менее выгодным, высоким процентам. В ряде крупных жилых комплексов девелоперы уже отмечают рост доли сделок с использованием ипотеки. В отдельных проектах этот показатель доходит до 45%, а в некоторых случаях преодолевает отметку в 55%.

Данная тенденция находит дополнительное подтверждение в значительном годовом приросте количества продаж в бизнес-сегменте. В сентябре число сделок здесь увеличилось на 27% по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года. В то же время в массовом сегменте рост оказался существенно скромнее и составил лишь 4%. Эксперты объясняют это опережающее развитие активным применением девелоперами бизнес-проектов стимулирующих мер, таких как предоставление выгодных рассрочек.

Стабилизация популярности рассрочки как способа покупки жилья, в свою очередь, также могла способствовать увеличению числа ипотечных сделок. За минувший год рассрочка стала важным катализатором рыночного спроса, однако за это время и продавцы, и покупатели смогли детально оценить все преимущества и недостатки подобного предложения. В результате сформировалась стабильная группа потребителей, которые целенаправленно выбирают рассрочку и не рассматривают иные варианты приобретения недвижимости. На сегодняшний день в проектах бизнес-класса доля продаж с рассрочкой может варьироваться от 15% до 40%, а в отдельных локациях достигать 60%.

Еще одним фактором, стимулирующим рост продаж в бизнес-сегменте, стало выведение на рынок новых перспективных жилых комплексов и увеличение числа привлекательных предложений.

В то время как в среднем и высоком ценовых сегментах фиксируется оживление, ситуация в прочих категориях остается неизменной. Например, в премиальном сегменте в сентябре было подписано 495 договоров, что соответствует 9% от общего объема сделок в "старой" Москве. Этот показатель полностью соответствует среднегодовым значениям, традиционно находящимся в диапазоне от 8% до 12%. В годовом сопоставлении объем сделок с премиальной недвижимостью сократился незначительно, на 6%.

Наиболее стабильная обстановка сохраняется в нише элитных новостроек, где за отчетный период было заключено всего 51 соглашение, что составляет около 1% от всего столичного рынка строящегося жилья. По сравнению с прошлогодними показателями количество сделок в этом сегменте сократилось почти вдвое.

Наблюдается устойчивая тенденция к постепенному переориентации рыночного предложения "старой" Москвы в сторону бизнес- и премиум-категорий. Интерес девелоперов к массовому сегменту несколько снижается, поскольку его целевая аудитория в большей степени подвержена влиянию ужесточения условий кредитования, колебаний ключевой ставки и сокращения государственных субсидий. В свою очередь, бизнес-класс представляет для застройщиков более прибыльное направление. Повышенная стоимость квадратного метра по отношению к издержкам позволяет им проводить гибкую ценовую политику, активно предлагать рассрочки и презентовать потребителю продукт с улучшенными характеристиками и повышенным комфортом.