Дефицит, которого не ждали

Московский рынок апартаментов переживает парадоксальный момент. Только недавно Конституционный суд РФ официально разрешил регистрацию в таких объектах, что должно было подстегнуть спрос, однако покупатели столкнулись с неожиданной проблемой - выбирать практически не из чего. Аналитики компании "Метриум" и ГК "Основа" зафиксировали обвальное сокращение объема предложения, которое достигло минимумов, невиданных с 2017 года. Сегодня девелоперы готовы реализовать всего около 4 тысяч лотов.

Особенно впечатляет скорость сжатия рынка. Всего за один год, начиная с декабря 2024-го, количество доступных апартаментов уменьшилось на 38%. Для понимания масштабов: год назад выбор был почти в полтора раза больше (6,4 тыс.), а в "тучные" годы, например в конце 2018-го, экспонировалось более 11 тысяч вариантов.

Масс-маркет под ударом

Хуже всего ситуация обстоит в самом доступном сегменте. Количество апартаментов классов "стандарт" и "комфорт" рухнуло более чем наполовину (-55%). Сейчас на рынке их насчитывается всего около тысячи, тогда как в конце 2024-го было 2,2 тысячи. Это возврат к показателям начала 2021 года. Доля такого формата в общем объеме массовых новостроек Москвы сейчас составляет лишь 11%.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК "Основа", объясняет, почему формат все еще важен, несмотря на его сокращение. По его словам, именно апартаменты долгое время были и остаются "входным билетом" на рынок качественной недвижимости для студентов, молодых специалистов и инвесторов, сформировав современный цивилизованный рынок аренды в столице. Главный козырь - цена. "Когда квадратный метр в обычном жилье стоит за 800 тысяч рублей, апартаменты предлагают сопоставимое качество, но значительно дешевле. К примеру, в нашем проекте Nametkin Tower цена стартует от 388 тысяч рублей за "квадрат"", - комментирует эксперт.

Бизнес-класс: падение, но без катастрофы

В сегменте бизнес-класса ситуация чуть стабильнее, но тренд на снижение очевиден. За 2025 год количество лотов уменьшилось на 22% и сейчас составляет 2,5 тысячи. Это самое низкое значение с середины 2022 года. Пик популярности этого формата пришелся на конец 2017 года (почти 6 тыс. лотов). Сейчас апартаменты занимают 12% рынка бизнес-класса.

Премиум и элита: элитный дефицит

Высокобюджетные сегменты также обновили минимумы:

- Премиум: падение на 37% за год (с 475 до 301 лота). Сейчас на них приходится лишь 4% от всего объема премиального жилья.
- Элит и делюкс: предложение сократилось на 39% (с 353 до 217 лотов). Это фактическое повторение антирекордов конца 2025 года, хотя еще весной 2020 года на пике здесь было 1,2 тыс. лотов.

Почему цены поползут вверх: прогнозы рынка

Интересно, что спрос в 2025 году распределился неравномерно. Больше всего сделок прошло в массовом сегменте (2,4 тыс.) и бизнес-классе (1,9 тыс.). В премиуме и элите сделки можно назвать штучным товаром.

Эксперты сходятся во мнении, что решение Конституционного суда станет триггером для нового витка спроса.

Игорь Сибренков считает, что в дорогом сегменте подключатся инвесторы, ожидающие, что после легализации прописки цены на апартаменты начнут догонять квартирные. В массовом же сегменте сама возможность получить постоянную регистрацию станет решающим аргументом при выборе жилья.

Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум", резюмирует ситуацию: "Апартаменты уже доказали, что могут быть полноценной альтернативой квартирам. Теперь, когда юридическая неопределенность снята, спрос получит мощный импульс. Но главный драйвер роста цен в будущем - это не только ипотека или статус, а банальное отсутствие товара на полке. Рынок вошел в стадию тотального дефицита".

Подкрепляет этот прогноз простая арифметика: при текущих темпах продаж (около 350 лотов в месяц) имеющийся запас в 4 тысячи апартаментов будет распродан за полтора года. А пополнить его девелоперы уже не могут - город практически перестал согласовывать строительство новых объектов такого формата.