Почему вложения в недвижимость снова актуальны
Существует ли актуальность в инвестициях в недвижимость на фоне сокращения программ льготного кредитования? Мы проанализировали мнение специалистов. Спойлер: шанс получить прибыль всё ещё остаётся.
Защита вместо доходности
Повышение ключевой ставки привело к закономерному снижению интереса среди инвесторов. Вложение средств в новые объекты недвижимости под ипотеку с процентной ставкой выше 20% перестаёт быть привлекательным. Вместо этого люди предпочитают размещать деньги на депозитах, где ставка также составляет около 20%. Такую позицию поддерживает Иван Татаринов, исполнительный директор компании Glincom. Однако есть нюансы.
На фоне высокой инфляции недвижимость выступает в качестве защитного актива. При угрозе дальнейшего обесценивания рубля инвестиции в жилую площадь позволяют сохранить капитал на долгосрочной основе. В противовес этому, деньги на депозите постепенно обесцениваются. По словам Татаринова, официальная инфляция составляет 9-10%, неофициальная же достигает 15-20%. Таким образом, реальная доходность на депозите в лучшем случае составляет 5% годовых, а в худшем - практически равна нулю. Поэтому квартиры и апартаменты со временем компенсируют падение курса рубля.
Как отмечает Игорь Сибренков, директор ГК "Основа", с точки зрения инвестиций выгодно покупать недвижимость на стадии начальной реализации.
Новостройки увеличиваются в цене по мере продвижения строительства, что позволяет реализовать объект по более высокой цене в будущем. В условиях экономической нестабильности недвижимость остаётся надёжным вложением, говорит Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development.
Устойчивый спрос как основа стратегии
Инвестиции в жилую недвижимость "старой" Москвы остаются надёжным способом защиты капитала от инфляции и бизнес-рисков, считает Илья Фролов, управляющий партнёр девелоперской компании Stenoy. Будущее этого рынка, по его мнению, стабильно, поскольку спрос на недвижимость остаётся высоким, а предложение ограничено небольшим количеством земельных участков под застройку.
Конечно, ситуация на рынке изменяется в зависимости от наличия ипотечных программ, новых финансовых схем и изменений законодательства. Основной акцент при выборе защитного актива следует делать на устойчивый спрос. Среди ключевых факторов привлекательности недвижимости Фролов выделяет близость к центру, наличие метро и развитую социальную инфраструктуру. Инвесторы также обращают внимание на компактные объекты и коммерческие помещения, добавляет Денис Коноваленко.
Фролов также отмечает, что выгодно вкладываться в объекты с ограниченным предложением. Например, в проекте на 300 квартир будет проще продать актив по выгодной цене, чем в жилом комплексе на 3000 лотов, где конкуренция значительно выше.
Взгляд на апарт-отели
Апартаменты также остаются привлекательными для инвесторов, так как они всё ещё дешевле квартир, что делает их арендную доходность выше. Хотя стоимость квадратного метра в апартаментах ниже, их потребительские характеристики не уступают, а порой и превосходят жильё, подчёркивает Игорь Сибренков.
В условиях высокой волатильности на других рынках инвесторы начинают рассматривать апарт-отели как вариант вложений. По словам генерального директора VALO Service Константина Сторожева, этот формат позволяет не только сохранить капитал, но и получать стабильный доход, особенно если проект управляется профессиональной компанией и предлагает программы гарантированной доходности.
Например, в апарт-отеле VALO в Санкт-Петербурге в 2023 году инвесторы заработали около 370 тысяч рублей на одном номере, стоимость которого составляла 3,5 миллиона рублей. Среднегодовая загрузка проекта достигала 90%.
Сторожев подчёркивает, что возобновление туристического потока создаёт дополнительный спрос на сервисные апартаменты. В первом квартале 2024 года Москву посетило более 6 миллионов человек, что на 20% больше уровня 2019 года. Поэтому такие вложения остаются выгодными на текущем рынке, особенно учитывая растущие арендные ставки в Москве.
Льготная ипотека не единственный вариант
Стоит отметить, что рынок недвижимости не зависел исключительно от программы государственной поддержки, хотя её завершение вызвало определённую реакцию. Льготная ипотека способствовала увеличению объёма инвестиций в жильё, но она не была основным инструментом для инвесторов, подчёркивает Игорь Сибренков.
Застройщики продолжают предлагать различные гибкие варианты покупки, включая траншевую ипотеку с пониженной ставкой и программы рассрочки. Также сохраняются льготные программы для семей и IT-специалистов. Однако, по словам Ивана Татаринова, большинство инвесторов не используют нишевые или региональные программы поддержки, так как они больше подходят для конечных покупателей.
В целом, использование кредитного плеча значительно увеличивает риски и снижает финансовую устойчивость инвестиционного проекта. Инвесторы, которые используют кредитное плечо, переходят из зоны сохранения капитала в зону спекуляций, что требует высокого уровня профессионализма и опыта. Для обычных покупателей кредитное плечо следует рассматривать только как инструмент решения жилищного вопроса, и ни в коем случае не использовать его для увеличения доходов, предостерегает Илья Фролов.
