Перспективы рынка новостроек и ипотечного кредитования: взгляд в 2026 год

Аналитики "Циан" подготовили развёрнутый прогноз развития первичного рынка жилья. Несмотря на сохраняющуюся турбулентность внешней среды, эксперты смогли выделить ключевые векторы, которые будут определять ситуацию в отрасли в следующем году.

Главные тенденции: динамика цен и кредитов

По оценкам специалистов, в 2026 году рынок продемонстрирует сдержанный рост стоимости жилья - темпы подорожания квадратного метра незначительно превысят уровень инфляции. Одновременно наметится позитивная тенденция в сегменте ипотечного кредитования: банки продолжат аккуратно снижать процентные ставки.

Что повлияет на ценообразование

Формирование стоимости новостроек будет зависеть от комплекса факторов:

- изменения в механизмах государственной поддержки (особенно в рамках программы семейной ипотеки);
- расширение практики беспроцентной рассрочки от застройщиков;
- увеличение НДС до 22 %;
- стабильно высокие затраты на строительно-монтажные работы;
- нехватка профессиональных строителей и инженеров.

Эволюция программы семейной ипотеки

В 2026 году механизм льготного кредитования семей с детьми претерпит существенные изменения. Регуляторы планируют сделать программу более адресной, ужесточив критерии отбора заёмщиков. Среди предполагаемых нововведений:

- обязательное включение супруга/супруги в число созаёмщиков;
- ограничение на получение двух льготных кредитов одной семьёй;
- градация процентных ставок с учётом числа несовершеннолетних детей;
- дифференциация условий в зависимости от региона.

Такие меры, с одной стороны, позволят оптимизировать бюджетные расходы, с другой - могут спровоцировать временное падение спроса. Учитывая, что на долю семейной ипотеки сегодня приходится от 50 % до 95 % сделок в сегменте новостроек, рынку потребуется период адаптации.

Смягчить последствия реформ помогут:

- специальные акции от банков и девелоперов;
- постепенное снижение ключевой ставки ЦБ.

Последствия повышения НДС

Хотя рост налога на добавленную стоимость с начала 2026 года не приведёт к мгновенному удорожанию квартир, он ощутимо увеличит издержки застройщиков. Дополнительные расходы на строительство и логистику отразятся на себестоимости проектов, что в конечном счёте повлияет на цену квадратного метра.

Соотношение спроса и предложения

Эксперты прогнозируют сокращение объёмов запуска новых жилых комплексов.

Девелоперы сделают ставку на:

- достройку уже начатых объектов;
- реализацию проектов, где земельные участки приобретены без привлечения заёмных средств.

Это может спровоцировать дефицит качественных предложений в востребованных районах отдельных регионов.

Возможен ли спад цен?

Специалисты единогласно отрицают вероятность существенного снижения стоимости первичного жилья.

Основные причины:

- высокие затраты на строительство;
- рост себестоимости из за повышения НДС.

Однако для стимулирования спроса застройщики активизируют маркетинговые инструменты:

- точечные скидки на отдельные квартиры;
- акции с бонусными опциями (готовая отделка, парковочное место);
- специальные условия на ограниченном числе лотов.

Прогноз по ключевой ставке и ипотечным продуктам

Аналитики ожидают постепенного снижения ключевой ставки Центрального банка в течение 2026 года. Возможные сценарии варьируются:

- консервативный - до 12-13 %;
- оптимистичный - более значительное смягчение денежно кредитной политики.

Это создаст условия для плавного уменьшения процентных ставок по рыночным ипотечным программам. Тем не менее период относительно дорогих кредитов сохранится.

Покупатели уже адаптировались к новым реалиям, используя:

- схемы продажи имеющейся недвижимости;
- программы трейд ин;
- стратегии рефинансирования при дальнейшем снижении ставок.

Советы потенциальным покупателям

Эксперты предостерегают от ожидания кардинального улучшения условий приобретения жилья. Учитывая:

- устойчивую тенденцию к росту цен;
- медленное снижение ипотечных ставок.

Наиболее рациональным решением для тех, кто планирует покупку, становится совершение сделки в текущий момент. Откладывание приобретения не гарантирует финансовой выгоды в перспективе.