Обзор первичного рынка бизнес-класса Москвы: итоги первого полугодия 2025 года

Аналитики компании "Метриум" подвели итоги работы столичного рынка элитной недвижимости за первые шесть месяцев 2025 года. Несмотря на рост предложения на 3,8%, средняя цена за квадратный метр достигла 486 720 рублей, увеличившись на 2,5% по сравнению с предыдущим кварталом и на 5,1% в полугодовом сопоставлении. Годовая инфляция в сегменте составила 3%. Однако количество оформленных договоров долевого участия (ДДУ) снизилось до 10,6 тыс., что на 15% меньше, чем во втором полугодии 2024 года, и на 12,5% ниже среднегодового уровня.

Предложение на рынке

В первой половине 2025 года в сегменте бизнес-класса было представлено 23,6 тыс. лотов в 144 жилых комплексах. Это на 8,3% больше, чем в предыдущем квартале, и на 15,1% выше годового показателя. Основной объем предложения пришелся на квартиры (20,4 тыс. лотов, рост на 4,6% за полгода и 18,5% за год), тогда как количество апартаментов сократилось (3,2 тыс., снижение на 1,2% и 3% соответственно).

Новые проекты и география спроса

За отчетный период на рынке появилось 11 новых жилых комплексов, что сделало бизнес-класс лидером по числу запущенных проектов. Наибольшее количество лотов сосредоточено в Южном административном округе (4,7 тыс.). При этом снижение предложения зафиксировано в трех округах:
ЦАО (0,7 тыс., -15%),
ЮЗАО (1,6 тыс., -12%),
ЗАО (3,5 тыс., -11%).

Стадия готовности и отделка

Доля сданных объектов выросла до 16,1% (+2,3 п.п.), а проектов на этапе возведения этажей - до 50,1% (+4,7 п.п.). В то же время сократилось предложение на стадии отделки (16,5%, -0,6 п.п.) и в начале строительства (17,3%, -6,3 п.п.).

Что касается формата сдачи:
67,7% лотов предлагаются без отделки (+4,1 п.п.),
готовый ремонт доступен лишь в 7,7% случаев (-1,8 п.п.),
white box занимает 24,7% рынка (-2,2 п.п.).

Цены и инвестиционная привлекательность

Средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе составила 486 720 руб. Квартиры подорожали до 496 090 руб./кв. м (+4,9%), а апартаменты - до 417 860 руб./кв. м (+6,2%).

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК "Основа" (девелопер ЖК "ФизтехСити", "EVOPARK Измайлово" и "МИРАПОЛИС"), отмечает:
"Бизнес-класс в границах "старой" Москвы становится все популярнее, постепенно вытесняя комфорт-сегмент. Если год назад преобладали проекты среднего ценового уровня, то сегодня элитных новостроек уже в 1,6 раза больше. При этом некоторые комплексы сочетают высокие стандарты с доступной ценой за счет расположения в перспективных, но пока нераскрученных районах. Такие объекты привлекают как покупателей для жизни, так и инвесторов, поскольку в развивающихся локациях цены растут быстрее".

Спрос и ипотека

Доля лотов стоимостью до 15 млн руб. сократилась на 6 п.п., составив 12%. В числе самых доступных вариантов:

Апартаменты:
"МИРАПОЛИС" (19,9 кв. м - 8,3 млн руб.),
"Клубный дом Рублево" (24,7 кв. м - 8,5 млн руб.),
"ФизтехСити" (26,1 кв. м - 8,5 млн руб.).

Квартиры:
Stellar City (29,1 кв. м - 8,5 млн руб.),
Wave (20,5 кв. м - 8,8 млн руб.),
Parkside (22 кв. м - 9,2 млн руб.).

Количество зарегистрированных ДДУ снизилось на 15% (до 10,6 тыс.), при этом во II квартале падение составило 22,4% по сравнению с I кварталом. Доля ипотечных сделок уменьшилась до 38% (-5 п.п.), хотя в квартальном выражении наблюдался рост на 10 п.п. (до 44% во II квартале).

Лидеры продаж

Наибольшая активность зафиксирована в:
ЮАО (24% от общего числа сделок),
ЗАО (19%, +1 п.п.),
СЗАО (17%, +2 п.п.).

ТОП-3 проектов по объему ДДУ:
Shagal (551 сделка),
ЗИЛАРТ (517),
City Bay (389).

Ключевые тренды

Руслан Сырцов, управляющий директор "Метриум", комментирует:
"Хотя бизнес-класс лидирует по числу новых проектов (11 стартов), спрос здесь упал на 15%. В массовом сегменте, где предложение скромнее, заключено больше сделок (14 тыс. ДДУ). Это связано с дефицитом бюджетного жилья и переориентацией девелоперов на премиальные проекты из-за роста затрат. Сезонный фактор также сыграл роль: традиционное замедление в мае-июне усугубило негативную динамику".

Таким образом, рынок бизнес-класса демонстрирует рост цен при снижении спроса, что отражает общие тренды московской недвижимости.