Разрыв между новостройками и вторичкой сокращается: что теперь выгоднее покупать

Пять лет новостройки уверенно дорожали быстрее вторички, и разрыв в цене дошёл до 30% с лишним. В 2026 году он впервые начал сокращаться. Ставки по ипотеке на новостройку и на готовое жильё почти сравнялись, спрос перетёк на вторичку. Разбираем по пяти параметрам, что теперь выгоднее — и почему универсального ответа нет.

Что вообще произошло с ценами

Несколько лет между новостройками и вторичкой держалась большая ценовая пропасть. Причина одна — массовая льготная ипотека. Она действовала только на новостройки, и застройщики спокойно поднимали цены: покупатель всё равно получал низкий платёж за счёт субсидированной ставки.

К концу зимы 2026 года разрыв достиг пика. По данным IRN.RU, в среднем по крупным городам России новостройки стали дороже готового жилья на 30,4%. В Москве к концу мая разрыв держался около 30%.

А потом тренд развернулся. Массовую льготную ипотеку свернули ещё в середине 2024 года, семейную с 1 июля 2026 года ограничили по сроку. Продавать новостройки по прежним ценам стало не на что: в апреле 2026 года сделок с новостройками было почти вдвое меньше, чем годом раньше. Первичка замедлилась в росте, а вторичку, наоборот, начали активнее покупать.

Ценовой разрыв — это на сколько процентов квадратный метр в новостройке дороже, чем на вторичном рынке. Чем он меньше, тем слабее ценовое преимущество готового жилья.

Насколько вторичка сейчас дешевле

Цифры зависят от того, кто и как считает, но направление у всех одно.

Во II квартале 2026 года средний метр вторички в "старой" Москве стоил около 297–300 тысяч рублей (данные IRN.RU и аналитиков Эйлер). Метр в новостройке — заметно дороже. По расчётам компании Эйлер, готовое жильё в Москве оказалось на 31,1% дешевле первичного — рекордный разрыв для второго квартала с 2020 года.

Но у этой цифры есть подвох. Средний метр новостройки задирают вверх дорогие проекты бизнес- и премиум-класса. Если сравнивать сопоставимые квартиры в одном районе и одном классе, разница обычно меньше — 10–20%. Поэтому "вторичка на треть дешевле" — это про рынок в целом, а не про вашу конкретную покупку.

Важнее другое — динамика. За последний год новостройки в Москве подорожали примерно на 18%, вторичка — на 7%. Первичка растёт медленнее, чем раньше, готовое жильё — примерно на уровне инфляции. Пропасть между ними перестала расширяться и начала стягиваться.

Ставки сравнялись — и это главное

Ещё год назад ипотека на вторичку была ощутимо дороже, чем на новостройку. Сейчас разницы почти нет.

На конец июля 2026 года средние рыночные ставки по данным ДОМ.РФ такие: новостройка — 18,71%, вторичка — 18,68%. Ключевая ставка ЦБ — 14% (её снизили 24 июля). То есть по обычной, несубсидированной ипотеке платёж будет практически одинаковым, что за новостройку, что за готовую квартиру.

Но у новостройки остался козырь, которого нет у вторички, — льготные и субсидированные программы. Семейная ипотека под 6%, рассрочки и субсидии от застройщика работают в основном на первичном рынке. На вторичку семейную ипотеку дают редко и не в Москве.

Вот как это выглядит в деньгах. Кредит 9 млн рублей на 20 лет:

Расчёт примерный, для наглядности. Точную ставку и платёж считайте под свою ситуацию — в ипотечном калькуляторе.

Разница между программами — в разы больше, чем разница в цене метра. Поэтому вопрос "первичка или вторичка" на самом деле сводится к другому: проходите ли вы по семейной ипотеке. Если да — новостройка почти наверняка выгоднее по платежу. Если нет — считать нужно заново, разрыв уже не тот.

Пять параметров: честное сравнение

Цена и ставка — только часть картины. Вот как две покупки выглядят по всем ключевым пунктам.

Эскроу — специальный счёт в банке. Деньги покупателя новостройки лежат там до сдачи дома, и застройщик не может их забрать раньше. Если стройка встанет — деньги вернут.

Что это значит для покупателя

● Проходите по семейной ипотеке под 6% — новостройка почти всегда выгоднее по ежемесячному платежу, несмотря на более высокую цену метра. Разница в ставке перекрывает разницу в цене.
● Берёте обычную рыночную ипотеку — прямого выигрыша у новостройки больше нет. Вторичка дешевле по цене, ставка та же, заезжать можно сразу. Считайте по своей квартире.
● Нужно жильё прямо сейчас — вторичка. Не придётся год-два платить ипотеку и параллельно снимать квартиру.
● Покупаете на будущее и готовы подождать — новостройка на старте продаж в перспективном районе всё ещё может вырасти в цене к сдаче. Но это не гарантия, а ставка на район.
● Боитесь юридических рисков — новостройка через эскроу защищает ваши деньги надёжнее, чем проверка истории вторичной квартиры.
● Ждёте, что новостройки резко подешевеют — скорее сократится разрыв за счёт роста вторички, чем упадут цены первички. Механика эскроу и проектного финансирования не даёт застройщику снижать прайс.

Как считать под себя: короткий порядок действий

1. Проверьте, проходите ли вы по семейной ипотеке (есть ли дети нужного возраста).
2. Посчитайте платёж для двух вариантов в калькуляторе: новостройка по льготной ставке и вторичка по рыночной.
3. Прибавьте к новостройке стоимость ремонта и аренды на время стройки, если заехать некуда.
4. Прибавьте к вторичке расходы на проверку юридической чистоты и возможный свой ремонт.
5. Сравните итоговую сумму, а не цену в объявлении.