Ключевые изменения на рынке новостроек Москвы в 2025 году
Эксперты компании "Метриум" обобщили ключевые тенденции, сформировавшиеся на первичном рынке жилья столицы в границах "старой" Москвы в течение 2025 года. Среди наиболее значимых тенденций - резкое уменьшение доступных предложений, практически полное исчезновение малогабаритных квартир, беспрецедентное увеличение стоимости и трансформация потребительских предпочтений.
1. Сокращение количества объектов в продаже
С декабря 2024 по ноябрь 2025 года общее число доступных для приобретения квартир и апартаментов в новых ЖК сократилось на 23%, снизившись с 52 до 40 тысяч. Наиболее значительно, в два раза, уменьшился ассортимент в сегменте комфорт-класса: с 21 до 10 тысяч объектов. В классе бизнес-уровня количество вариантов уменьшилось на 9%, а в премиальном и элитном сегментах падение было незначительным - в пределах 1-2%.
2. Рост средней стоимости до уровня рекордных значений
К ноябрю 2025 года средняя цена квадратного метра в новых жилых комплексах поднялась до 787 тысяч рублей. Это на 26% выше, чем в декабре предыдущего года, когда показатель составлял 621 тысячу рублей. Ускорение роста цен дополнительно стимулируется изменением состава предложения, где доля доступного жилья эконом- и комфорт-классов значительно уменьшилась.
3. Максимальные темпы удорожания в массовом сегменте
Наибольший прирост цен отмечен в сегменте комфорт-класса, где стоимость одного квадратного метра возросла на 23%, достигнув 404 тысяч рублей. В бизнес-классе рост составил 15% (533 тыс. руб./кв. м), в премиальном - 18% (865 тыс. руб./кв. м). Наиболее умеренная динамика зафиксирована в высокобюджетном сегменте (+15%), где средняя цена "квадрата" составила 2,4 миллиона рублей.
4. Увеличение средних размеров квартир в продаже
К ноябрю 2025 года средняя площадь квартиры, выставленной на продажу, выросла на 10% и составила 63,9 квадратных метра. Увеличение метража наблюдается почти во всех категориях: в массовом сегменте - с 44,3 до 49 кв. м, в бизнес-классе - с 58 до 58,9 кв. м, в элитном - со 140 до 145,7 кв. м. В премиальном сегменте параметр остался без изменений (78,7 кв. м).
"Рост средних площадей объясняется двумя основными причинами, - комментирует Лариса Швецова, генеральный директор ООО "Ривер Парк". - С одной стороны, с рынка уходят самые маленькие и бюджетные лоты. С другой - усиливается запрос на более просторное жильё для постоянного проживания. Всё чаще покупатели ищут квартиру как семейное гнездо на долгие годы, а не как краткосрочную инвестицию".
5. Стремительное уменьшение предложения студий
Количество студий, доступных для покупки, за 11 месяцев сократилось на 46% - с 8,7 до 4,7 тысяч. Предложение однокомнатных квартир уменьшилось на 26%, двухкомнатных - на 19%, трёхкомнатных - на 14%. Единственная категория, показавшая положительную динамику, - это квартиры с четырьмя и более комнатами, чьё предложение выросло на 16%.
"Студии всегда пользовались спросом как первый шаг к собственному жилью или объект для вложений, но сейчас их выбор стремительно сужается, - отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК "Основа". - Тем не менее, в отдельных проектах, запущенных по прежним нормативам, такой вариант ещё можно встретить".
6. Округа с максимальным приростом стоимости
Наибольший рост цены квадратного метра отмечен в Западном административном округе (+30,2%, до 740,4 тыс. руб.). На втором месте расположился Юго-Восточный округ с ростом на 29,7% (до 453,3 тыс. руб.). Третью позицию занимает Северный округ, где стоимость увеличилась на 24%, достигнув 547,1 тысячи рублей за квадратный метр.
7. Снижение доли объектов с готовой отделкой
Число квартир с финишной отделкой от девелопера за год уменьшилось на 58% - с 14,6 до 6,1 тысячи. Их доля в общем объёме предложения сократилась с 28% до 16%. Количество лотов с подготовкой под чистовую отделку (white box) снизилось на 29%. При этом варианты без какой-либо отделки остались примерно на прежнем уровне - около 26 тысяч объектов.
"Снижение предложения с отделкой связано не только с вопросами экономии, - поясняет Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. - На рынок приходит больше платежеспособных клиентов, которые в сегментах бизнес- и премиум-класса часто выбирают объекты без отделки, чтобы воплотить собственный уникальный дизайн".
8. Объём спроса сохранился на уровне прошлого года
За первые одиннадцать месяцев 2025 года в "старой" Москве было подписано 54,6 тысяч договоров долевого участия (ДДУ). Этот показатель практически совпадает с данными аналогичного периода 2024 года (54,4 тыс.). Однако он на 16% ниже, чем в 2023 году, когда было заключено 64,6 тысяч ДДУ.
9. Снижение активности в сегменте высокобюджетного жилья
В большинстве категорий объём покупательского спроса остался стабильным. Исключением стал сегмент дорогого жилья, где реализация уменьшилась на 15% - со 107 до 97 тысяч квадратных метров. Отчасти это объясняется ростом доли предложения в уже сданных корпусах, которые продаются по прямым договорам купли-продажи, а не через ДДУ.
"Рынок дорогого жилья после всплеска в конце 2024 года вошёл в фазу естественной коррекции, - говорит Екатерина Борисова, директор по девелопменту Rariteco. - Клиенты стали более разборчивыми, а число профессиональных инвесторов сократилось. В приоритете теперь качество проекта и эксклюзивность, включая клубные форматы с ограниченным количеством лотов".
10. Повышение роли ипотечного кредитования
К ноябрю 2025 года доля ипотечных сделок на рынке новостроек достигла 60%, тогда как в декабре предыдущего года она составляла 37%. Наиболее значительно доля кредитных покупок возросла в массовом сегменте - с 48% до 77%. В бизнес-классе использование ипотеки увеличилось с 32% до 57%, а в премиум-сегменте - с 16% до 24%.
