Как девелоперы "спасают" продажи после отмены льготной ипотеки?

После того, как отменили ипотеку с господдержкой, не прошло и месяца, но уже появились слухи, что девелоперы не ожидали такого резкого падения спроса. В этой ситуации многие предполагают, что льготная программа вернется в каком-то виде для спасения продаж. В то же время обсуждается возможность запрета субсидирования за счёт застройщика и рассрочки на год и более от Центробанка. Однако эксперты считают, что делать выводы пока рано. О текущем состоянии рынка недвижимости в Москве рассказывается в статье.

Падение есть, шока нет

Отмена ипотеки с господдержкой совпала с сезоном отпусков, что традиционно влияет на темпы реализации. Июль является самым "тихим" месяцем на рынке недвижимости уже много лет. Однако, если сравнивать с прошлым годом, сейчас действительно наблюдается спад, вызванный отменой льготной программы, делится Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet.

По оценкам рыночных аналитиков, объём выдачи ипотечных кредитов снизился почти вдвое - это высокий показатель, как отмечает Денис Бобков, руководитель управления аналитики и маркетинга компании.

Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость", указывает, что падение рынка на 10-20% было ожидаемым. В 2024 году в московских проектах компании 13% сделок были совершены с использованием льготной программы, в региональных - 43%, что весьма существенно.

Борьба за интерес покупателей

Доля льготной ипотеки достигла рекордных значений: на конец 1 полугодия 2024 года она составила 76% по России. В текущих условиях, связанных с высокими ставками и ужесточением условий кредитования, застройщики ищут способы снизить финансовую нагрузку на клиентов.

Пока Центробанк не принимает ограничивающих решений, основная тенденция сместилась в сторону краткосрочной субсидированной ипотеки от 1 до 5 лет, что позволит рефинансировать кредит в будущем, когда рынок стабилизируется, отмечает Вадим Бутин. Кроме того, спрос будут поддерживать и другие программы девелоперов, такие как рассрочка и траншевая ипотека, добавляет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК "Основа".

Также прогнозировалось, что проблема будет нивелироваться введением скидок. По наблюдениям Романа Родионцева, некоторые компании действительно объявили скидки в своих проектах в июле, но ранее многие повышали цены - за квартал цены на московские новостройки в среднем выросли на 6,1%. Однако массового дисконта не наблюдается. Скидки выросли, но это не выглядит как устойчивый тренд. А вот субсидирование ставки застройщиком должно сгладить эффект от отмены льготной ипотеки, поскольку позволяет получить более комфортный ежемесячный платёж по сравнению с рыночными условиями, резюмирует Денис Бобков.

Новостройки в Москве не станут доступнее?

Восприимчивость рынка недвижимости к завершению программы господдержки зависит от сегмента жилья, объясняет Денис Бобков. С учетом лимита в 6 млн рублей, проекты комфорт-класса более подвержены колебаниям ипотечных ставок, в меньшей степени это касается премиум и бизнес сегментов. В последнем особенно востребована IT-ипотека, подмечает Игорь Сибренков. После прекращения действия или значительной трансформации нескольких льготных программ, доля ипотечных сделок будет сокращаться.

Кроме того, не стоит ожидать снижения цен. Себестоимость строительства растёт, что увеличивает затраты застройщиков. Комплексы строятся на проектное финансирование, и демпинговать девелоперы не будут. Это касается и скидок: временные маркетинговые акции со снижением цены на 10-15% возможны, но дисконт от 30% и более должен насторожить покупателей, так как это может означать неграмотное ценообразование компании или её плохое финансовое положение. Застройщики не могут позволить себе существенное удешевление в рамках текущей себестоимости строительства и финансового контроля со стороны банков.

Роман Родионцев прогнозирует, что 3 квартал станет периодом адаптации рынка к новым условиям, с выжидательной позицией покупателей и подготовкой новых инструментов банками и девелоперами. До 1 июля 2024 года можно было оформить льготную программу с 8%, теперь же ставка для клиентов, не попадающих под семейную или IT-ипотеку, составляет 18-20%. Вадим Бутин рассмотрел пример сделки на 30 лет под разные проценты: итоговая сумма будет отличаться более чем вдвое.