Итоги 1 квартала на рынке первичной недвижимости Москвы и Московской области

Ситуация на рынке новостроек в начале 2024 года была довольно неоднозначной. Многие следили за тем, как развивалась ситуация, когда банки стали вводить комиссию за выдачу льготной ипотеки, условия по которой, к слову, также ужесточались. Мы поинтересовались у специалистов о том, как изменился спрос и стоимость московских новостроек, а также расскажем, недвижимость какого класса больше всего страдает от всех изменений.

Сезонный спад спроса и новые вызовы

В начале этого года традиционно наблюдался спад покупательской активности: специалисты Росреестра Москвы зафиксировали в январе снижение более чем на 59% в сравнении с декабрём прошлого года, а в феврале - минус ещё 10%. В целом за квартал спрос снизился на 40,3% относительно последнего квартала 2023 г. и на 1,3% в годовой динамике. Роман Радионцев, директор по развитию компании Est-a-Tet, также отметил, что максимальные отрицательные значения зафиксированы в комфорт-классе.

Олег Гулеватый, президент компании G3 GROUP, рассказал, что в январе всегда происходит спад активности покупателей, связанный с праздничными днями, однако в этом году были и другие факторы: возможное повышение ключевой ставки, изменения условий льготной ипотеки.

О влиянии новых правил льготной ипотеки на покупательскую способность рассказал Олег Репченко, руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU". Итак, имея максимальную сумму займа 6 млн руб. и минимальный первый взнос 30%, клиенты могут рассчитывать на квартиру стоимостью не более 8,6 млн руб. А найти такую недвижимость в Москве сложно. Кроме того, низкий спрос связан и с введённой в начале года комиссией банков, при выдаче льготной ипотеки, которая, к слову, в большинстве организаций уже отменили.

Отсутствие бурного роста

Что касается предложения в Москве, то в первом квартале 2024 года относительно 4 кв. 2023 г. показатель вырос на 3,9%, однако в сравнении с тем же периодом прошлого года снизился на 3,6%, поделился Роман Родионцев. В это же время средневзвешенная цена увеличилась на 1,8% и по итогам первого квартала чуть превысила 534 тыс. руб. за кв. м. Более заметен рост цены в годовом отношении - плюс 12,3%. По данным Росреестра, средняя сделка сейчас стоит 17,2 млн руб. (против 18,3 в конце прошлого года). Олег Репченко, кроме минимального роста цены, отметил увеличение дисконта, до 30% в феврале.

Специалисты компании Est-a-Tet подсчитали также, что структура предложения по сегментам почти не изменилась. Что касается спроса, то незначительный рост, на 3%, зафиксирован в бизнес- и премиум-классах. А в сегменте комфорт спрос, наоборот, снизился на 6%.

В первые три месяца года в МО, внутри ЦКАД, новостройки реализовывались в 188 проектах (более 40 тыс. лотов). Данный показатель снизился на 1% за квартал и на 4% за год. А вот средневзвешенная цена предложения за 1 кв. года поднялась на 3,4 %, за год – на 11,9%.

Большую долю предложения и спроса в МО стабильно занимает недвижимость комфорт-класса (80 и 81% соответственно). А вот объём "стандарта" постепенно снижается: минус 1% за квартал и 7% за год.

Снижение сделок по ипотеке

По итогам первых месяцев этого года объем ипотечных сделок в столице составил 61,7% против 75,1% год назад. В Московской области также зафиксировано снижение до 82,2% (-5,5 п.п.).

Роман Родионцев считает, что спрос постепенно восстановится и вернётся к прежним показателям, т. к. клиенты привыкают к текущей ситуации, а также все еще есть возможность пользоваться адресными программы.

Руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков рассказал, что в марте доля ипотеки уже начала расти (+11,7% в сравнении с февралем).

Тенденции

Январь и февраль текущего года стали месяцами адаптации населения к новым условиям, а в марте продажи уже выросли на 44% относительно февраля. Денис Бобков считает, что рост сейчас не будет таким резким, однако сезонные всплески возможны.

Сегодня и застройщики, и покупатели ждут снижения ставок, что создает отложенный спрос. А в такой ситуации девелоперы могут планировать новые проекты. К тому же Роман Родионцев отмечает, что сегодня покупатели стараются все же не откладывать покупку квартиры: часть берет ипотеку с расчетом её рефинансирования, часть - оформляет краткосрочный кредит.

Воспользоваться клиенты могут также и субсидированной ипотекой с меньшей ставкой в первый период, отдельными программами стимулирования продаж или рассрочкой.

Существенный рост спроса фиксируется сегодня на студии и 1-комнатные квартиры, т. к. именно на такие лоты хватает лимита по льготной ипотеки. Рост спроса провоцирует, во-первых, увеличение предложения, а, во-вторых, уменьшение площадей в новостройках, говорит Олег Репченко.