Инвестиции в стрит-ритейл: от среднесрочных вложений к стратегическим активам

Аренда торговых площадей на первых уровнях жилых зданий ритейлерам к 2025 году преобразовалась в быстроразвивающееся и одновременно многообещающее инвестиционное направление. Такое мнение высказала Лилия Холина, возглавляющая отдел продаж в девелоперской компании "Сияние".

Надежность подобных вложений сегодня подкреплена изменением потребительских привычек в сторону локальной торговли и услуг в непосредственной близости от дома. Это обеспечивает устойчивость актива, в особенности в районах новой застройки, где инфраструктурная обстановка пока только формируется. Наибольший спрос здесь демонстрируют кофейни, пекарни, аптечные пункты, салоны красоты, службы бытового обслуживания и небольшие продуктовые магазины.

Трансформация сроков окупаемости

Пять лет назад полный возврат средств от приобретения коммерческой площади в Крылатском занимал в среднем 5-8 лет. Такой период считался приемлемым для долгосрочных капиталовложений, а сама недвижимость была инструментом с достаточно прогнозируемой отдачей.

Сегодня картина радикально изменилась. Стремительный рост стоимости объектов коммерции, который существенно обогнал увеличение рентабельности малого бизнеса, продлил полный цикл окупаемости до 8-11 лет.

Если ранее приобретение такой площади рассматривалось как проект со среднесрочной перспективой возврата средств, то сейчас это типичная долгосрочная и ресурсоемкая инвестиция, сопоставимая по времени отдачи с покупкой жилья премиум-класса.

Новая инвестиционная логика

Ключевая выгода для инвестора сместилась с быстрого полного возврата капитала к сочетанию двух аспектов.

1. Периодическое получение операционной прибыли от предприятия после достижения им операционной безубыточности - обычно через 2-4 года после старта.
2. Владение ликвидным активом - самой коммерческой площадью, которая не только сохраняет, но и постепенно увеличивает свою рыночную стоимость.

Преимущества и критически важные факторы

Вложения в подобные помещения под размещение уличной торговли обладают рядом сильных сторон:

- Гарантированный поток посетителей, обеспечивающий высокую доходность. В успешных проектах годовая прибыльность может достигать 9-12%.
- Предсказуемость: арендаторы часто оформляют длительные контракты на 5-7 лет, а в удачных локациях уровень простоя помещений крайне низок.

Для достижения успеха предпринимателю необходимо учитывать несколько тонкостей. При подборе площади крайне важно проанализировать локацию на наличие точек притяжения - объектов, генерирующих людской поток. Ими могут выступать социальные учреждения (школы, детские сады), спортивные центры, зоны для отдыха и прогулок, а также ключевые транспортные узлы.

Не менее значимо понимание перспектив развития территории. К примеру, в ЖК "Крылатская 33" строительные работы еще ведутся, но окружение уже включает жилые кварталы, образовательные учреждения. Это говорит об активном развитии района, что делает выгодным для будущего арендатора начинать формировать клиентскую базу и деловую репутацию уже сегодня.

Что касается технических характеристик помещения, то арендатор, в зависимости от специфики своего дела, должен проверить наличие:

- Двух отдельных входов для организации разнонаправленного потока клиентов.
- Вентиляционной системы и вытяжки (для кафе и ресторанов).
- Специализированной зоны для разгрузки товаров (для магазинов).

Работа с аудиторией и классом объекта

Предпринимателю, планирующему открыть дело в стрит-ритейле, необходимо глубоко понимать окружающую аудиторию. Известны случаи, когда даже при высокой проходимости бизнес-модель не работала из-за несоответствия предложения целевой группе потребителей. Кроме того, недостаточно просто выбрать помещение и запустить качественный сервис - требуется активная работа с местным сообществом: проведение акций, создание событийной активности.

В проектах высокой ценовой категории, таких как "Крылатская 33", есть смысл ориентироваться на арендаторов премиум-сегмента, поскольку в элитных жилых комплексах спрос на стандартные магазины "у дома" существенно ниже.

Девелоперы, со своей стороны, уже на стадии архитектурного проектирования здания приблизительно определяют потенциальных арендаторов, учитывая классность объекта. Это позволяет не только предлагать максимально адаптированные помещения для инвестиций, но и целенаправленно формировать полноценную инфраструктуру для будущих жителей, закрывая их повседневные запросы.

В результате, за последние пять лет коммерческая недвижимость в Крылатском эволюционировала из инструмента с относительно быстрой полной окупаемостью в актив для стратегических и терпеливых инвесторов, нацеленных на долгосрочное увеличение капитала и получение стабильного пассивного дохода.