Что такое ключевая ставка и что от неё ожидать?
На сегодняшний день ситуация на рынке новостроек напрямую зависит от доступности ипотечных программ, поэтому любые изменения ключевой ставки вызывают серьезный интерес у всех участников рынка. В этой статье мы, совместно с экспертами, разберёмся, как функционирует ключевая ставка и как её изменения отражаются на рынке недвижимости.
"Ключ" к спросу
Ключевая ставка представляет собой инструмент денежно-кредитной политики, с помощью которого Центральный банк регулирует курс национальной валюты. Изменения в этом показателе напрямую определяют стоимость ресурсов для банков, используемых для финансирования их активных операций. Как правило, следом за колебаниями ключевой ставки происходят изменения и в процентных ставках по ипотечным кредитам. Например, при изменении ставки на 1%, ипотечные ставки могут измениться на 0,7-1,5%, объясняет руководитель отдела ипотечного кредитования компании "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин.
Таким образом, уровень ключевой ставки является индикатором потребительской активности в будущем. Чем ниже ставка, тем более доступны ипотечные кредиты, что стимулирует покупательский спрос и увеличивает количество сделок на рынке. При снижении ставки девелоперы чаще привлекают кредиты для реализации новых проектов, что приводит к росту предложения, отмечает коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова.
Логика рынка
Как показывают наблюдения, понижение ключевой ставки способствует росту числа новых проектов на рынке недвижимости. А что же произойдёт при повышении этого показателя? В условиях высокой инфляции, когда значение ставки достигло 19%, девелоперы сосредотачиваются на завершении текущих проектов и не запускают новые. В таких условиях сложно прогнозировать восстановление спроса, считает Елена Тарасова.
Реакция рынка на повышение ставки заключается не только в снижении интереса к новым проектам, но и в изменении формата строящегося жилья. В стремлении сократить затраты, девелоперы переходят на строительство квартир меньшей площади. Вместо полноценных двух- и трёхкомнатных вариантов начинают предлагать компактные "евродвушки" и "трешки".
С ростом ключевой ставки потребители также снижают свою активность, переходя в режим экономии и накопления. Параллельно замедляется экономический рост, но Центральный банк таким образом пытается контролировать стоимость кредитов. Ставки по кредитам повышаются, что приводит к падению спроса и замедлению роста цен, поясняет основатель и генеральный директор АН "КоридорЪ" Лариса Афанасьева.
Однако такие меры не способствуют развитию бизнеса, так как они снижают интерес к инвестициям в недвижимость. В последнее время около 70% сделок на рынке недвижимости заключаются с привлечением ипотеки, а на первичном рынке эта доля составляет более 90%. С учётом повышения ключевой ставки и прекращения льготной ипотеки, процентные ставки на ипотечные кредиты увеличились до 20%, что резко сократило спрос.
История и перспективы
Как отмечает Лариса Афанасьева, регулирование инфляции посредством ключевой ставки применяется в России относительно недавно - около 11 лет. Существенные повышения ставки наблюдались в 2014 и 2022 годах, когда она достигала 17% и 20% соответственно, что ограничивало спрос. Например, продажи новостроек в России в 2015 году снизились на 19,8 %, а в 2022 году - на 21, 7% из-за роста ипотечных ставок, согласно аналитике СORE.XЗ.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский уточняет, что до введения льготных ипотечных программ их влияние на рынок было минимальным, так как большинство сделок по договорам долевого участия (ДДУ) совершались без ипотеки. Средняя ставка превышала ключевую на 2%, и ситуация изменилась только после массового внедрения льготных программ, когда 70% сделок стали заключаться с привлечением ипотеки.
Аналитики СORE.XЗ прогнозируют дальнейшее снижение спроса на первичном рынке недвижимости в ближайшие кварталы. Пока уровень ключевой ставки остаётся высоким, покупатели будут переходить в сегмент аренды, так как арендные платежи ниже ежемесячных выплат по ипотеке.
Эксперты не ожидают снижения ключевой ставки в ближайшей перспективе. Лариса Афанасьева предполагает, что если инфляция продолжит расти, ставка может увеличиться до 20%. Вадим Бутин добавляет, что Центральный банк занимает твёрдую позицию: ключевая ставка будет регулироваться в зависимости от целевых показателей инфляции. По базовому сценарию ЦБ к 2027 году прогнозирует инфляцию на уровне 4%, а ключевую ставку - 7, 5-8, 5% годовых.
Удорожание кредитов усложняет процедуру их получения и обслуживание долга для бизнеса. Компании, скорее всего, будут сокращать расходы и сворачивать инвестиционные программы. При наличии свободных средств стоит рассмотреть депозиты, что приведёт к замедлению и стагнации на рынке.
Покупатели также пересматривают свои возможности, выбирая квартиры меньшей площади или увеличивая первоначальный взнос. Всё большую популярность приобретает рассрочка: с июля её доля в структуре продаж новостроек выросла на 20%, делится директор по продажам ЖК "Лайм" Денис Герасимов.
Высокобюджетный сегмент рынка недвижимости менее подвержен изменениям ключевой ставки. Генеральный директор BN Group Ольга Иванова отмечает, что сделки с привлечением ипотеки составляют лишь 2-3% на рынке элитной недвижимости. Она подтверждает, что рассрочка стала востребованной даже в премиальном сегменте, когда клиенты не могут быстро привлечь деньги для покупки.
Неподверженность элитного рынка изменениям подтверждается следующим фактом: при росте ключевой ставки с 7, 5% до 16% в середине 2024 года, стоимость премиального жилья в Московской области увеличилась на 20%, а спрос остался стабильным. По итогам первой половины 2024 года количество сделок уже превысило уровень всего 2022 года.
