Новостройка без процентов: кому выгодно взять недвижимость в рассрочку и чем она лучше ипотеки

Пока ипотека теряет свою долю на рынке, обороты набирает другой инструмент для покупки с поэтапной оплатой стоимости - рассрочка, которую всё чаще предлагают застройщики. Рассказываем, с чем это связано и как понять, какой инструмент для приобретения недвижимости больше подходит вам, а также рассмотрим несколько реальных примеров московского рынка.

Что представляет собой рассрочка

Рассрочка - продукт девелоперов, где они сами выступают кредиторами, призванный помочь клиентам приобрести недвижимость: квартиры, апартаменты, а также кладовые, машиноместа в паркингах и даже участки. Ассортимент программ платежа у разных застройщиков разнится, что позволяет большему количеству покупателей реализовать свои планы на покупку квадратных метров в новостройке.
Ниже разберём ключевые моменты рассрочки и её преимущества перед ипотекой.

1. Короткий срок выплаты

В отличие от ипотеки рассрочка оформляется на более короткое время: обычно на 1-2 года, что особенно востребовано для проектов на старте продаж. Но в целом срок может достигать до 4 лет.

Компании имеют право внедрять длительные рассрочки, но, как правило, ограничиваются вводом новостройки в эксплуатацию. Это связано с особенностями судебной практики в России, в соответствии с которой дольщик может быть признан собственником жилья, даже не погасив задолженность перед девелопером. Застройщики справедливо опасаются подобных прецедентов, уточняет управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.

Также существуют программы с отсрочкой платежей и вариант погашения кредита, когда сначала оформляется рассрочка, а после - ипотека.

2. Без переплаты

Большой плюс для покупателя заключается в том, что во многих случаях рассрочка беспроцентная. Конечно, встречаются и программы с маленьким процентом, но чаще всего при минимальном первоначальном взносе либо длительном сроке. В любом случае ставки по ним существенно ниже рыночных ипотечных.

По данным Татьяны Кабановой, исполнительного директора KASKAD Недвижимость, популярным вариантом является беспроцентная рассрочка на срок 1 год с ежемесячным/ежеквартальным погашением задолженности при первоначальном взносе от 30%.

Но не обходится и без "подводных камней". Как отмечает директор по продажам Millennium Park в Villagio Realty Екатерина Крапивина, рассрочки могут быть "честными" и со скрытым процентом. В первом варианте девелопер фактически даёт возможность оплачивать недвижимость частями в оговорённый срок. Во втором - покупатель в итоге приобретает квартиру или апартаменты дороже, чем мог бы купить за собственные средства.

3. Доступность

Рассрочка проста в оформлении и не требует сбора документов, в том числе подтверждающих платёжеспособность. Для заключения договора необходимы только паспорт и средства на первоначальный взнос, оставшаяся сумма разделяется на платежи до окончания строительства. Причём бывают случаи, когда стороны договариваются о выплате части денег даже после окончания строительства в течение срока, который закрепляется в договоре, делится коммерческий директор ГК "Основа" Игорь Сибренков. Кроме того, рассрочка не требует тщательной проверки кредитной истории и дополнительных затрат на страховку и оценку, как при оформлении ипотеки.

Данный инструмент активно используется девелоперами для поддержания продаж, и спрос на приобретение недвижимости в рассрочку постоянно увеличивается, сообщает директор по продажам девелопера .Sense Наталья Шичанина. Интересно, что ранее такой формат не был представлен в базовых пакетах премиум и делюкс, а сейчас он распространяется практически на все жилые комплексы.

Доля рассрочек в структуре продаж увеличивается в периоды, когда на рынке ипотечного кредитования возникает охлаждение, замечает директор по продажам и клиентскому сервису проекта THE FIVE Ольга Воронцова. На это за последнее время повлияли и высокая ключевая ставка, и введение комиссий банками за предоставление льготных ипотечных ставок в конце декабря 2023 года. При этом, по мнению эксперта, рассрочка не может заменить собой ипотеку в качестве варианта оплаты, но даёт возможность приобрести недвижимость с внесением неполной суммы сразу при подписании и регистрации ДДУ.

Кроме того, в Москве после снижения максимального лимита по льготной ипотеке под 8% до 6 млн рублей эта госпрограмма, которая была драйвером продаж, оказалась фактически свёрнутой. С учётом минимального взноса 30%, по ней можно претендовать на квартиру не дороже 8,5 млн рублей, а такое предложение в столице ограничено и в основном представлено небольшими студиями, рассказывает руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. Так что подорожавшая ипотека стимулировала вывод на рынок новых программ рассрочек от застройщиков для поддержания спроса.

По разным данным, доля рассрочки на рынке первичной недвижимости в феврале 2024 года составила 30% в общем объеме сделок, уточняет Игорь Сибренков.

Кому присмотреться к рассрочке

Сразу спойлер: рассрочка - отличная возможность забронировать недвижимость по фиксированной стоимости, если нет возможности внести необходимую сумму сейчас. Помимо этого, для некоторых категорий покупателей такой способ покупки будет более выгодным, а для других станет настоящим шансом приобрести квартиру в сложных условиях.

По словам управляющего партнёра Prime Life Development Дениса Коноваленко, такой формат отлично подходит клиентам, которые не хотят оформлять ипотеку и переплачивать за покупку квартиры, а также тем, у кого на данный момент нет необходимого бюджета для вложения в новостройку. В последние годы девелоперы стали активно интегрировать программы рассрочки, предлагая максимально выгодные условия для своей аудитории. Особенной популярностью пользуются беспроцентные предложения.

Некоторые люди не могут взять ипотечный кредит не по собственному желанию, а, например, из-за ограничений на кредитование заёмщиков с высокой долговой нагрузкой. Для них рассрочка может выступить альтернативным инструментом.

Вариант с рассрочкой будет полезен клиентам, которые продают старую квартиру с целью дальнейшей покупки в новостройке, поскольку сделка с прежней недвижимостью может затянуться. Директор по продажам DOGMA Жанна Белянкина подмечает, что сегодня есть определенные сложности с продажей вторничных объектов: найти покупателя тяжело из-за высоких ставок по ипотеке на вторичные объекты.

Ещё одна категория покупателей, которой стоит присмотреться к рассрочке, - бизнесмены. Им может быть выгоднее оставить средства в обороте и совершать платежи в течение некоторого срока траншами.

Рассрочка выгодна и с точки зрения заработка на процентах по вкладу за счёт отсрочки основного платежа и возможности отсрочить момент оформления ипотеки, что даёт экономию на обслуживании кредита, объясняет Наталья Шичанина. Более того, таким образом можно накопить или заработать средства, чтобы увеличить размер первоначального взноса и уменьшить сумму ипотеки, получив более интересную ставку, а также зафиксировать более привлекательные условия кредитования.

Понять, подходит ли вам рассрочка, поможет короткий чек-лист от Екатерины Крапивиной:

1. Узнайте, сколько будет стоить недвижимость при приобретении в ипотеку и при рассрочке, посчитайте разницу в цене.
2. Проанализируйте свои финансовые возможности: как быстро вы сможете вернуть сумму, необходимую для покупки.

Если оперативно вернуть средства не получится, лучше рассмотреть вариант ипотеки: хоть это и переплата по процентам, зато вы будете уверены в своих финансовых возможностях. А Если же вы сможете достаточно быстро вернуть всю сумму, например, у вас параллельно имеются объекты в продаже, или вы ожидаете финансовые пополнения, перекрывающие стоимость покупки, то в этом случае, лучше воспользоваться рассрочкой.

Примеры программ рассрочек от девелоперов

Рассмотрим, что предлагают застройщики.

Низкий первоначальный взнос можно найти в ЖК "Первый Нагатинский" от Prime Life Development: от 5% от стоимости квартиры с ежемесячными платежами от 50 тыс. рублей. Преимущество такой программы - грамотное распределение финансовой нагрузки.

Помните, в начале мы говорили про ассортимент программ? Их условия могут заметно разниться даже в рамках одной компании. Например, у ГК "Основа" можно приобрести лот в апарт-комплексе Emotion в рассрочку без процентов до конца строительства (2 кв. 2027 года) при первоначальном взносе от 50%. На апартаменты в комплексе Nametkin Tower действует беспроцентное предложение при первом взносе от 20% и сроком до 4 кв. 2025 года, а в комплексе "МИРАПОЛИС" эти критерии представляют собой 40% и 2 кв. 2026 года соответственно.

Также у застройщика есть комбинированные варианты. По программе "Беспроцентный ипотечный кредит" в квартале VERY на Миклухо-Маклая можно купить квартиру в беспроцентную рассрочку от застройщика с фиксированным ежемесячным платёжом до момента ввода проекта в эксплуатацию (2 кв. 2025 года). Сумма ежемесячных платежей рассчитывается исходя из типа приобретаемой квартиры: для однокомнатного лота - 150 тыс. рублей, двухкомнатного - 200 тыс. рублей, трёхкомнатного - 300 тыс. рублей. Размер первоначального взноса при этом составляет 30% от общей стоимости приобретаемой квартиры. По истечении срока рассрочки, после ввода VERY на Миклухо-Маклая в эксплуатацию, на непогашенный остаток стоимости оформляется классическая ипотека.

Но не рассрочкой единой: "Главстрой" ввёл своего рода ноу-хау на российском рынке - платёжный план (payment plan). При этом инструмент давно и успешно применяется, в частности, на рынке недвижимости Дубая, отмечает директор по продажам компании Алексей Гусев.

Payment plan позволяет покупателям внести минимальные 10% в качестве первоначального взноса и получить комфортный график платежей, при котором основная сумма средств за квартиру оплачивается только перед вводом дома в эксплуатацию.

Появление платёжного плана в строящихся проектах Balance и "Новые Академики" позволяет девелоперу быть максимально гибким в отношении потребностей клиентов: для кого-то важно сохранить деньги в обороте или дождаться выплаты процентов по депозитам, кто-то не хочет спешить с продажей существующей недвижимости или ждёт снижение ставок по ипотеке, кто-то желает диверсифицировать накопления и хеджировать инфляционные риски. Платёжный план решает практически все задачи как инвесторов, так и конечных покупателей, т.к. позволяет зафиксировать наиболее привлекательную стоимость квартиры на старте и вернуться к вопросу получения того же ипотечного кредита позже, когда ставки наверняка снизятся.

Количество сделок уже совершённых по payment plan, демонстрирует высокую востребованность продукта компании.

Кстати, о Дубае и не только

Рассрочки пользуются большим спросом и при покупке недвижимости на первичном рынке за рубежом. Например, в ОАЭ также можно оплачивать недвижимость частями, растягивая платежи на время строительства объекта. Но Екатерина Крапивина предупреждает о существовании риска переплаты: цена лотов номинируется в долларах или евро, и если курс национальной денежной единицы ослабевает, то придётся заплатить больше за счёт покупки дорогой валюты.

Если же вы смотрите в сторону загородной недвижимости в Подмосковье, то рассрочка есть и там. Однако используется гораздо меньше, чем застройщиками жилых комплексов. Так, в KASKAD Недвижимость разработали программу для покупателей таунхаусов до принятия закона 214-ФЗ о долевом участии в размере 30-30-30-10, последний платёж по этой схеме вносился покупателем после завершения строительства. Но сейчас инструмент используется лишь в 10-15% сделок.

Хотите участок? Тогда можно воспользоваться короткой программой рассрочки от застройщика во флагманском посёлке Villagio Estate "Миллениум Парк". Срок предоставления составляет не более 4 месяцев, зато покупатель получает честную цену и отсутствие скрытых платежей.