Дешевле, чем у застройщика: покупка квартиры по переуступке прав

Купить квартиру в строящемся доме можно не только у девелопера, но и у других дольщиков - такая сделка называется уступкой права требования и, как правило, отличается более привлекательной ценой. Рассказываем, как устроена процедура, в чём нюансы оформления сделки и как на объём предложения влияет ситуация на рынке.

По переуступке приобретается не квартира, а имущественное право на неё

Первоначальный договор долевого участия (ДДУ) оформляется на этапе возведения новостройки, когда объекта продажи ещё не существует юридически. По нему будущий собственник получает право требовать у застройщика оплаченную квартиру после ввода здания в эксплуатацию.

При уступке права фактически происходит смена дольщика, что фиксируется в дополнительном договоре (цессии) к основному ДДУ. Провести сделку с переуступкой можно вплоть до момента подписания акта приёма-передачи квартиры после сдачи дома.

Стоимость меньше без подвохов

Продавать квартиру по уступке права могут как инвесторы, так и обычные покупатели в силу каких-либо обстоятельств.

Например, люди инвестируют сразу в несколько лотов на пресейлах с весьма заманчивыми ценами. А перед вводом в эксплуатацию, когда новостройка значительно дорожает, продают объекты с некоторым дисконтом, объясняет Анастасия Ордина-Швед, директор по продажам ASTERUS.

То, что многие выставляют стоимость ниже, чем у застройщика, подтверждает и Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Если говорить о выгоде продавца, то она зависит от колебаний рынка, уточняет эксперт. Сейчас, в условиях отмены льготных ипотечных программ и запрета их использования для покупки квартиры по переуступке, реализация таких объектов стала менее привлекательной.

Объём переуступок в общей структуре рынка действительно стал меньше. Падение характерно для всех классов жилья, однако, снижение доли в премиальном сегменте связано не с ограничениями по ипотеке, а с замедлением роста цен, сообщается в исследовании "Аеон Девелопмент" по данным московского Росреестра.

Для проведения сделки могут потребоваться дополнительные согласия

По словам Анастасии Ординой-Швед, прямой ДДУ от застройщика и эскроу-счёт гарантируют прозрачность покупки квартиры с переуступкой.

Для оформления сделки необходим тот же пакет, который требуется при реализации объекта на вторичном рынке. По словам Юлии Дымовой, он предполагает доскональную проверку собственника, его семейного положения, долговых и кредитных обязательств.

Если изначально объект был приобретён за счёт заёмных средств и находится в залоге у банка, с ним придётся согласовывать уступку прав. Есть разные кредиторы и разные схемы, но по общему правилу реализация новому приобретателю возможна только после досрочного погашения ипотеки.

Согласие застройщика для проведения сделки не требуется при условии полной оплаты по ДДУ дольщиком-продавцом - это прямо предусмотрено действующим законодательством.

Договор уступки прав подлежит государственной регистрации. После приобретения квартиры по уступке, как отмечает Дымова, об этом нужно уведомить застройщика посредством отправки дополнительного экземпляра договора и выписки из ЕГРН. Также новый собственник должен перевести на себя счёт эскроу.