8 ошибок, превращающих премиальную квартиру в неликвидный актив

Продажа дорогостоящей недвижимости в столице в среднем длится три месяца. Однако некоторые объекты не находят своего покупателя годами. Чаще всего это происходит с жильем, где хозяин при оформлении думал исключительно о личных предпочтениях, упустив из виду потенциальную перепродажу. Специалисты "Метриум" выделили ключевые промахи, которые делают роскошные апартаменты сложным для реализации товаром.

Ошибка 1: Превращение нескольких комнат в одну

Наиболее пагубное решение - неразумно изменить планировку, пожертвовав спальней ради увеличения гостиной или кабинета. Владелец руководствуется текущими потребностями, однако для будущего покупателя такая перепланировка - серьезный минус. Рыночная стоимость лота напрямую зависит от числа комнат. В новостройках разница в цене между трех- и двухкомнатной квартирой может доходить до 30-40%. Подобным ремонтом вы автоматически перемещаете объект в более низкую ценовую категорию.

Ошибка 2: Пространство под личные увлечения

Создание множества специфических зон - например, бильярдной, домашнего кинотеатра, винотеки или сауны - резко ограничивает аудиторию возможных приобретателей. Яркий пример - особняк музыканта 50 Cent, оборудованный под ночной клуб. Его продажа заняла 12 лет, а итоговая стоимость снизилась с $18,5 млн до $2,9 млн. Для новых собственников такие элементы видятся источником будущих значительных расходов на обслуживание или полный разбор.

Ошибка 3: Эстетика "дворцового шика"

Желание воссоздать "версальские" интерьеры в отдельной квартире с обильным золочением и лепниной гарантированно снижает ликвидность. Даже если мысленно убрать этот "тяжелый" декор, внешний облик помещения психологически отталкивает покупателей. Наглядной иллюстрацией служит вилла Джанни Версаче в Майами, в бассейне которой было использовано сусальное золото. В результате здание несколько раз перепродавалось и в итоге стало отелем.

Ошибка 4: Технологии, не выдержавшие времени

Сложные встроенные системы "умного дома" или развлечений морально стареют за считанные годы. Настенные панели управления, бывшие верхом совершенства десятилетие назад, сегодня безнадежно устарели - их с успехом заменяет смартфон. Покупатель не станет инвестировать в "технологический музей" и нести издержки на удаление ненужной инфраструктуры.

Ошибка 5: Роскошная, но проблемная ванная

Масштабные ванные комплексы с джакузи, саунами и сложной электроникой пугают потенциальных хозяев. Их тревожат перспективы дорогого сервиса, возможных аварий и трудностей с поиском деталей. Имение певицы Селин Дион во Флориде, имевшее личный аквапарк, годами не продавалось, а его цена уменьшилась с $72,5 млн до $28 млн.

Ошибка 6: Кухня как выставочный экспонат

В сегменте элитного жилья кухня нередко становится инструментом статуса, утрачивая функциональность. Столешницы из легко пачкающегося мрамора, громоздкий остров причудливой формы или открытые полки в угоду дизайну - все это впечатляет, но непрактично в быту. Неординарный подход, как кухня в лофт-стиле в доме актрисы Дайан Китон, вынудит нового владельца тратить силы на адаптацию к чужой идее.

Ошибка 7: "Требовательные" отделочные материалы

Использование редких, ценных и сложных в эксплуатации материалов - натурального шелка, древесины экзотических пород, хрупкого камня - это риск. К моменту сделки они могут утратить первоначальный лоск, а сам факт их присутствия насторожит покупателя с иными вкусами. Так, особняк во Флориде, отделанный мрамором на $3 млн, привлечет лишь такого же его поклонника.

Ошибка 8: Конфликт интерьера и архитектуры

Дизайн квартиры обязан находиться в гармонии со стилем здания. Ультрасовременный пентхаус в небоскребе требует минимализма или хай-тека, но не деревенского кантри. Исторический особняк - неоклассики, а не авангарда. Внутреннее наполнение, идущее вразрез с архитектурной концепцией, создает ощущение дисбаланса и лишает объект его ключевого достоинства - гармоничной целостности.

Заключение:

Воспринимайте ремонт как создание универсального базового гардероба, а не экстравагантного карнавального костюма. "Основа" - планировочные решения, инженерные сети, нейтральная отделка - должна быть безупречной и не подвластной времени. А индивидуальность лучше проявлять через мобильные элементы обстановки: мебель, свет, декор, произведения искусства. Такой подход позволит наслаждаться жизнью в идеальном доме, не жертвуя его инвестиционной привлекательностью, - подводит итог Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости "Метриум Премиум".